Noi prevederi legale: vânzarea/cumpărarea de teren arabil

alexandra.caras/ June 11, 2020/ Articole, Articolul saptamanii

„România îşi discriminează proprii cetăţeni, care au emigrat şi trăiesc în alte state din UE, aceştia neputând să cumpere teren arabil în România”

Modificările recente privind legislaţia care reglemenetează vânzarea şi cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan ridică probleme în ceea ce priveşte neconstituţionalitatea noilor prevederi, precum şi încălcări ale legislaţiei europene, atrage atenţia avocatul Cristian V. POPESCU, de la Popovici Nițu Stoica & Asociații, într-o analiză realizată pentru Revista Română de Drept al Afacerilor, editată de Wolters Kluwer România.


Noile prevederi legale

Parlamentul României, prin Camera Deputaţilor, cameră decizională în acest caz, a adoptat la 3 iunie a.c. proiectul de lege nr. 336/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan. Astfel, principalele modificări aduse legii amintite se referă la următoarele aspecte:

* Crearea unor noi categorii de preemptori (7 în total, acum), precum şi schimbarea ordinii de exercitare a dreptului de preempţiune la cumpărarea terenului agricol extravilan;

* Instituirea unor condiţii cumulative prealabile (restrictiv – eliminatorii) care trebuie să fie  îndeplinite de cumpărătorii, persoane fizice şi/sau juridice, care intenţionează să cumpere teren agricol extravilan, precum:

Rezidenţa pe teritoriul României pe o perioadă de minim 5 (cinci) ani anterior datei ofertei de vânzare;

Desfăşurarea „activităţilor agricole” pe o perioadă de 5 (cinci) ani, anterior datei ofertei de vânzare;

În cazul persoanelor juridice, realizarea unei cifre de afaceri de minim 75% din desfăşurarea de „activităţi agricole”, în ultimii 5 ani fiscali anteriori ofertei de vânzare;

* Interdicţia înstrăinării terenului agricol pe o perioadă de 8 ani de la momentul achiziţionării, sub sancţiunea plăţii unui impozit de 80% din diferenţa de valoare pozitivă, dintre momentul achiziţionării şi momentul vânzării terenului agricol.


Încălcări ale drepturilor şi libertăţilor fundamentale

Referindu-se la aceste modificări, avocatul Cristian V. POPESCU, de la Popovici Nițu Stoica & Asociații, avertizează că acestea încalcă o serie de drepturi şi libertăţi fundamentale, prevăzute în Constituţia României şi tratatele Uniunii Europene, precum egalitatea în drepturi, libera circulaţie, dreptul de proprietate privată, libertatea economică, caracterul just al sarcinilor fiscale etc.


Critica generală a condiţiilor restrictive impuse cumpărătorilor terenurilor agricole extravilane

“Se poate deduce că ar urma să avem, o singură categorie a achizitorilor de teren agricol în România, respectiv, pe cei care au rezidenţa în România de cel puţin 5 ani şi au fost fermieri, adică au desfăşurat direct „activităţi agricole”, „self-farming”, în ultimii 5 ani, anteriori achiziţiei”, arată avocatul  Cristian V. POPESCU în analiza sa realizată pentru Revista Română de Drept al Afacerilor. “Restul resortisanţilor români şi europeni, unii dintre ei poate chiar fermieri efectivi, pentru că nu au putut anticipa necesitatea începerii desfăşurării „activităţilor agricole” încă de acum 5 ani (!), nu vor putea să achiziţioneze teren agricol extravilan în România, în condiţiile în care PL 336/2018 ar intra în vigoare în forma adoptării sale”, spune avocatul. „Astfel, sub aparenţa unor scopuri „generoase” precum – păstrarea destinaţiei agricole a terenurilor arabile, evitarea acţiunilor speculative, păstrarea forţei de muncă în mediul rural, încurajarea fermelor mijlocii etc. – PL 336/2018 creează o serie de situaţii discriminatorii, prin încălcarea unor libertăţi precum, libertatea de a-şi stabili reşedinţa/domiciliul oriunde în Uniunea Europeană, libera circulaţie a capitalului (terenurile agricole fiind asimilate de CJUE capitalului), libertatea de a alege meseria/profesia etc.”, afirmă avocatul de la la Popovici Nițu Stoica & Asociații.


Condiţia rezidenţei în România în ultimii 5 ani anteriori achiziţiei terenului agricol

Avocatul Cristian V. POPESCU remarcă lipsa de claritate a noilor prevederi referitoare la faptul că potenţialii cumpărători persoane fizice şi juridice trebuie să aibă „domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare”. În opinia avocatului, “lipsa de claritate este determinată de faptul că deşi art. 41 din PL 336/2018 se referă la situaţia când terenul ar putea fi tranzacţionat liber ca urmare a neexercitării dreptului de preempţiune de către titularii acestuia, totuşi, atât arendaşii, cât şi fermierii tineri, deşi sunt preemptori, trebuie să facă dovada rezidenţei în România.” Mai mult, în analiza din revista editată de Wolters Kluwer România, se arată că dincolo de chestiunea clarităţii, condiţionarea accesului la achiziţionarea terenului agricol de stabilirea rezidenţei în România în ultimii 5 ani anterior ofertei de vânzare, ridică trei probleme de constituţionalitate/încălcare a tratatelor europene, respectiv: încălcarea libertăţii de stabilire a domiciliului/reşedinţei, cu consecinţa discriminării resortisanţilor din UE, în favoarea celor români; încălcarea libertăţii de circulaţie a capitalului şi a libertăţii economice; retroactivitatea legii civile noi.


Libertatea stabilirii domiciliului şi reşedinţei

Avocatul Cristian V. POPESCU aduce ca argumente prevederile art. 25 alineatul (2) din Constituţia Romaniei, art. 49 din Tratatul de funcţionare a Uniunii Europene şi jurisprudenţa europeană pentru a evidenţia că prevederile naţionale pe baza cărora se fac diferenţe pe criterii de reşedinţă, prin care nerezidenţilor li se neagă anumite beneficii, care sunt însă acordate persoanelor care locuiesc pe teritoriul naţional, sunt discriminatorii.  “Prin urmare, în primul rând, condiţia reşedinţei creează tratamente diferite/discriminatorii între cetăţenii romanii care au emigrat şi cei care au rămas în ţară, mai ales, în condiţiile în care este un fapt notoriu că România are una dintre cele mai mari comunităţi – 4/5 milioane persoane – în spaţiu UE, dar în afara României”, spune avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociații. „Astfel, un cetăţean român care a lucrat/trăit într-o altă ţară din UE, având reşedinţa în acea ţară, nu poate achiziţiona teren agricol în România, încălcându-se astfel art. 25 din Constituţia României”, se mai spune în analiză. Totodată, articolul din Revista Română de Drept al Afacerilor mai subliniază că se “creează situaţii diferite între resortisanţii din România şi cei din celelalte ţări ale Uniunii Europene, în sensul că aceştia din urmă, ar fi obligaţi să îşi stabilească reşedinţa pe teritoriul României, ca să poată achiziţiona teren agricol, ceea ce restrânge tocmai una dintre libertăţile fundamentale ale UE”. Aşadar, cum dreptul de alegere în mod liber a reşedinţei este garantat şi prin Protocolul 4 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale (CEDO), concluziile CJCE au fost clare în sensul că restricţiile pe criteriul reşedinţei nu pot fi considerate sub nicio formă justificate şi proporţionale.


Libera circulaţie a capitalului

“Dreptul de a achiziţiona, folosi sau dispune de terenul agricol pe teritoriul UE intră sub incidenţa principiilor libertăţii de circulaţie a capitalului, aşa cum sunt reglementate în art. 63 din Tratatul privind funcţionarea Uniunii Europene, iar un element esenţial în toate libertăţile fundamentale consacrate de tratatele UE este principiul nediscriminării pe bază de naţionalitate, aflat în strânsă legătură cu principiul libertăţii alegerii reşedintei oriunde pe teritoriul UE”, afirmă avocatul Cristian V. POPESCU. Având în vedere aceste lucruri, “dispoziţiile PL 336/2018 care obligă arendaşii şi cumpărătorii, persoane fizice sau juridice, la stabilirea reşedinţei pe teritoriul României ca să poată arenda sau cumpăra teren arabil, contravin în mod evident dispoziţiilor art. 63 din Tratatul funcţionării UE, limitând şi împiedicând libera circulaţie a capitalului la nivelul UE”.


Românii ce trăiesc în alte state UE, discriminaţi

Însă, dincolo de discriminarea resortisanţilor din celelalte state membre din UE, “România îşi discriminează însă, proprii cetăţeni, care au emigrat şi trăiesc în alte state din UE, aceştia neputând să cumpere teren arabil în România, capitalul lor neputând să circule liber spre România”, punctează avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociații. “Este de notorietate că majoritatea cetăţenilor români care au emigrat către alte state UE provin din zonele rurale ale României, din cauza sărăciei şi lipsei alternativelor pentru obţinerea unui trai decent, iar modificările aduse de PL 336/2018, în loc să ofere cetăţenilor români care au emigrat măcar şanse egale cu cetăţenii români care au reşedinţa în ţară la achiziţionarea de teren agricol sau în efectuarea investiţiilor în agricultură, dimpotrivă, prin discriminare, accentuează excluziunea socială”, avertizează avocatul în revista editată de Wolters Kluwer România.


Retroactivitatea legii civile noi

În opinia realizatorului analizei, PL 336/2018 prin alocarea de efecte juridice pentru viitor unor acţiuni sau inacţiuni din trecut – respectiv, stabilirea sau nu a reşedinţei în urmă cu 5 ani în România, sau desfăşurarea sau nu în mod direct a activităţilor agricole – retroactivează, sancţionând sau favorizând din punct de vedere juridic situaţii factuale din trecut. „În raport de cele de mai sus, este evident că cetăţenii români nu au putut prevedea, anticipa în mod rezonabil ca situaţii precum stabilirea reşedinţei pe teritoriul României sau desfăşurarea de activităţi agricole în mod direct, vor avea efecte juridice în viitor, iar pentru a se alinia măcar minimal cu acest principiu (al neretroactivităţii), legea ar fi putut prevedea maximum ca restricţiile se vor aplica la cel puţin 5 ani de la data intrării sale în vigoare, deşi, în continuare, şi în aceste condiţii o asemenea prevedere ar contraveni principiilor constituţionale şi ale UE”, arată avocatul Cristian V. POPESCU.


Condiţia desfăşurării de activităţi agricole pe teritoriul României în ultimii 5 ani

Studiul avocatului de la Popovici Nițu Stoica & Asociații mai pune în evidenţă că, având în vedere art. 41, alineatul (1) şi art. 45 din Constituţia României, “prin condiţionarea desfăşurării, în prealabil, în mod direct, de „activităţi agricole” pe teritoriul României, pentru a putea avea astfel cumpăra teren agricol, PL 336/2018 încalcă în mod flagrant dreptul la alegerea ocupaţiei, a locului de muncă, îngrădind în acelaşi timp accesul la profesia de fermier şi creând, practic, discriminări pe considerente artificiale”. „În fapt, PL 336/2018 prin obligarea cumpărătorului să desfăşoare o anumită activitate economică – activităţi agricole, îngrădeşte/limitează indirect, accesul persoanei de a-şi alege orice altă profesie, ocupaţie. Astfel, pentru a-şi prezerva şansele de a cumpăra teren agricol, o persoană ar fi obligată să aleagă ocupaţia de fermier, în detrimentul oricărei altei profesii/ocupaţii. În sens invers, o persoană care desfăşoară orice altă profesie – arhitect, avocat, profesor etc. – nu ar putea să mai devină fermier, pentru că nu a desfăşurat „activităţi agricole”, în mod direct, în prealabil. Mai mult de atât, o persoană care nu a desfăşurat până acum „activităţi agricole”, nici nu ar putea să dobândească teren agricol şi să devină fermier vreodată, pentru că tot timpul va fi restricţionat, limitat de această condiţie”, subliniază avocatul Cristian V. POPESCU.


Limitările privind actele de dispoziţie asupra terenurilor agricole

Dincolo de condiţionările impuse cumpărătorilor, PL 336/2018 prevede şi limitări în ceea ce priveşte dreptul de a dispune de terenul agricol post achiziţionare, precizându-se că „terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă”. „Din interpretarea textului legal nou introdus, rezultă că proprietarii de teren agricol pot dispune, în mod liber, de proprietatea lor, doar după o perioadă de 8 (opt) ani, de la momentul achiziţiei. În cazul contrar în care ar dispune în perioada de 8 (opt) ani post achiziţie, proprietarii vânzători ar trebui să suporte o sarcină fiscală importantă, constând în plata unui impozit de 80% din diferenţa pozitivă de valoare”, observă realizatorul studiului din revista editată de Wolters Kluwer România.


„Dreptul de proprietate devine precar”

“Indirect, prin impunerea unei sarcini fiscale împovărătoare şi disproporţionate de tot ce există în sistemul de taxare din România, legiuitorul introduce o limitare a exercitării dreptului de proprietate privată, care, în opinia noastră, contravine prevederilor constituţionale cât şi Protocolului 1 al CEDO”, mai adaugă avocatul de la Popovici Nițu Stoica & Asociații. Mai mult, “interdicţiile de construire, pierderea posibilităţii de a vinde imobilele în condiţii normale de piaţă, deşi lasă intact, din punct de vedere juridic, dreptul celor interesaţi de a dispune de bunurile lor şi de a le folosi, sunt totuşi în măsură să reducă semnificativ posibilitatea practică a acestora de a-l exercita. În consecinţă, dreptul de proprietate devine precar, fiind afectat în însăşi substanţa sa, aşa încât interdicţiile arătate se constituie într-o povară specială şi excesivă pe care ar putea-o face legitimă numai posibilitatea de a reclama scurtarea duratei interdicţiei sau aceea de a cere reparaţii”, se mai specifică în studiul amintit.

Share this Post